アパートを中心とした収益物件の買取依頼に臨む際には、さまざまな評価基準に基づく参考買取相場を知ることが、業者との価格交渉に好循環をもたらすと考えられている。これに対して参考買取相場を全く把握せず、ただ「高くアパートを売りたい」とか「早く手放したい」といった意欲だけで業者に問い合わせを行うと、近年社会問題化している「囲い込み」などのトラブルに巻き込まれることもあるため、注意が必要だ。今回は、アパート売却初心者の皆さんが苦手意識を持つ「参考買取相場の調べ方」について、その算出根拠となる評価基準を含めてわかりやすく解説していきたい。
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アパートなどの不動産物件価格を決める3つの評価基準
アパートの買取金額は、下記3方法をベースに算出されることが一般的だ。
原価法
対象アパートの再調達原価をベースに鑑定評価を行う「原価法」は、積算価格と呼ばれる金額を算出する上で欠かせない算定法である。原価法を用いる際には、もう一度アパートの造成や建築を行なった場合に必要となる再調達原価を計算した上で、現在の物件における経年劣化によって下がった価値を差し引く形となる。この手法は不動産鑑定評価基準を基本としているため、不動産鑑定士に算定依頼することで「原価法によるアパートの価格（積算価格）」が求められると考えて良いだろう。
収益還元法
収益還元法は、アパート1棟や賃貸マンションといった収益物件の売買時に、多く用いられる評価基準である。不動産が評価地点以降に得ると予想される家賃や地代収入をベースに評価額計算を行うため、「アパートの収益力」から参考買取相場が求められる。
またアパート周辺に無駄な土地が多く存在している場合でも、採算がとれる合理的な買取額の算出ができるため、収益物件のオーナーだけでなく投資家にとっても嬉しい評価基準と捉えて良さそうだ。そんな収益還元法は、不動産購入時に融資を行う銀行や収益物件買取を得意とする専門業者でも多く用いられている。
取引事例比較法
近隣の取引事例との比較によって比準価格を求める取引事例比較法は、前述の収益還元法との組み合わせで用いられることの多い評価基準である。取引事例比較法では、査定依頼のあったアパート物件と似た取引事例を抽出し、時点修正や事情補正を加えた上で、精度の高い金額の算出を行なっていく。
この方法を評価基準にする際には、個別要因や地域要因の比較が可能であったり、取引事情が正常であることといったさまざまな条件が必要となる。また一般的な取引事例の指標とされる国土交通省の土地総合情報システムのデータでは判断材料として情報不足となるため、全国規模の不動産業者や大手金融機関のように「取引実績が多いところ」ほど高い精度で金額提示ができる方法と考えて良いだろう。
専門性の高い評価基準！アパートを売る人が把握する必要はあるのか？
前述の原価法、収益還元法、取引事例比較法は、「こんな基準で買取額が算出されている」といった参考程度に留めておくだけで十分である。特にアパートを含めた不動産買取の業者では、先ほど解説したように収益還元法と取引事例比較法の併用で提示価格を決定するため、それぞれの算出方法を習得したところで「業者から出てくる査定額を先読みすることは不可能」と考えて良いだろう。
またアパートの買取相場は、その業者が高価買取対象とする物件の特徴や資金力も大きく影響するため、収益還元法や取引事例比較法、原価法の知識を深めるよりも、「たくさんの見積もりを集めて比較検討をすること」の方が遥かに重要だと言えそうだ。
評価基準がわからない人が参考買取相場を調べる方法とは？
便利なWEBサービスが増えている今の時代は、収益還元法などの算定基準を習得しなくても、比較的簡単に参考買取相場の調査が可能となっている。またさまざまな手段を用いて買取相場の調査を行うと、売却予定のアパート物件に対する客観的な評価の把握がしやすくなるため、初めてのアパート売却で不安要素の多い皆さんは特に「WEBサービスを使った複数業者への査定依頼」を実践すべきだと言えるだろう。ここからは、専門的な知識がなくても容易に活用できる「買取相場を調べる方法」を4つ紹介していこう。
不動産鑑定士に依頼をする
国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準にもとづき鑑定額を出てくれる不動産鑑定士は、相続や離婚、会社更生法といった法律トラブルを抱えるアパート物件を手放す際に大変おすすめ度の高い存在だ。そんな不動産鑑定士に鑑定評価の依頼を行う際には、1棟500万円に満たないアパート物件であっても15万円以上の依頼料がかかってしまう。また買取業者との売買の際には、法的効力よりも価格交渉の方が優先されるため、「ただアパートの金額を知りたいだけ」の場合は、わざわざお金を払って不動産鑑定士を利用するメリットは低いと考えて良いだろう。
不動産会社に問い合わせをする
不動産会社に行く、メールをするといった直接的な問い合わせは、それなりに時間的余裕のある人が多く実践する方法である。この方法における最大のデメリットは、アパートなどの「収益物件買取の専門業者」となかなか出逢いにくいことである。また直接不動産会社を訪問してしまうと業者の話に流されやすくなるため、物件売却における法律知識に乏しい初心者の皆さんはWEBサービスやメールを使った間接的な業者へのアプローチの方が良いかもしれない。
土地情報総合システムを使う
実際の売買データが掲載されている土地総合情報システムは、「アパートの周辺地域でどのぐらいの取引があったのか？」を調べる際には大変便利なWEBサービスである。しかしそんな土地総合情報システムでは、共同住宅などの用途や構造から「アパート物件と思われるデータ」を推測確認するしかないため、取引事例比較法に繋がる細かな情報を把握した人には少し物足りない存在になると言われている。
一括査定サイトに登録する
楽侍、HOMU4U、RE-Guideといった不動産の一括査定サイトは、「アパート物件に関わる各種相談」と「価格比較」の両方ができる大変便利なWEBサービスである。一括査定サイトを利用すれば、収益還元法などの専門知識がわからなくても簡単に複数業者からの査定書を集めることができる。
また良心的な買取業者の場合は、賃貸借契約や取り壊しなどの提案も行なってくれるため、オーナー自身だけでなく入居者や地域のことを考えたアパートの在り方を模索する皆さんにもより良い助言が得られることだろう。一括査定サイトはたった1回の登録で最大6社から査定書が届くため、自分の足で不動産会社まわりをするよりも遥かに効率的な方法と言えそうだ。
一括査定なら「ヒカカク×イエウール」がおすすめ
ヒカカク×イエウールは、手間をかけずに不動産売却をスムーズに進めたい方へおすすめする。ヒカカク！内で査定をリクエストし、仲介業者を探す手間を省けることが魅力的だ。
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まとめ
収益還元法などの知識が必要不可欠と言われるアパート売却も、便利なWEBサービスを上手に活用できれば、初心者の皆さんでも安全で納得の成約に繋げることができる。また一括査定サイトに参入している業者は、厳正な審査を通過したところばかりのため、後々生じるトラブルなどを回避したいと考える人にも安心のマッチングを行なってくれることだろう。
そんな一括査定サイトから紹介された買取業者に違和感を覚える場合は、当サイト・ヒカカク！を使って口コミや評価を確認してみるのも大変おすすめだ。ヒカカクでは「アパート」や「収益物件」のカテゴリも用意しているため、参考買取相場の調査が難航している人は、多くの業者が集うデータベースと捉えて閲覧してみて欲しい。
