アメリカ国内で収入のない日本人はアメリカで住宅ローンを組める？頭金は？

残念ながら、アメリカ国内での収入がなければ、基本的には住宅ローンを組むことはできません。 しかし、たった5つのステップを踏むことを組むことができます。 ①モーゲージの種類を決めておく モーゲージとは、譲渡抵当がある債権のことを指し、大きく分けて2種類のタイプがあります。 Conventional Loan：民間融資機関のモーゲージで、全モーゲージの約65％以上がこのタイプです。 Government-backed：民間機関のモーゲージですが、その名の通り全てまたは一部にアメリカ政府の保証が付いています。そのため、頭金やクレジットスコア、年収などの条件がゆるくなるのが特徴です。ただし、自宅購入時のローンに限られているので、賃貸は対象ではありません。 ②クレジットスコアを把握する 自身のクレジットレポートを取り寄せ、クレジットスコアを確認しましょう。また、誰かと共同でローンを組む場合、ほとんどの融資機関は二人のクレジットスコアを総合的に評価します。つまり、どちらかのスコアが悪い場合、リスクが高いとみなされて金利が高くなる場合が多いです。 ただし、クレジットスコアが悪い場合でも頭金を多めに用意することができれば話は変わります。基本的に十分な頭金だとされているのは、最低でも物件価格の20％です。スコアが悪いのであれば、それ以上の金額を用意する必要も考えられます。 ③複数の融資機関・ブローカーに問い合わせ WEBや電話、直接訪問してレートを比較しましょう。比較することによって、自身にメリットがある場所か確認することができます。最低限のコストで比較するのであれば、一括見積りサイトなどを利用が一番です。一瞬で相見積もりが取れるため、十分自身でリサーチできます。 ④コストを把握する 金利が低いモーゲージも、クロージングコストの手数料が高い場合があります。その場合、結果的に支払い金額が高くなります。どのようなコストがどのタイミングで発生するのか、あらかじめ確認しておきましょう。あわせて、ローンを前倒し返済した場合にペナルティが発生するのかも確認することをオススメします。 ⑤プリアプルーバルレターをもらう 融資機関への申請手続きが終わったら、プリアプルーバルレター（住宅ローンの仮承認書）をもらいます。これをもらって初めて物件にオファーできます。 プリアプルーバルレターがなければ、全く相手にされないと考えた方が良いでしょう。反対に、このステップを速やかに行えればアメリカで住宅ローンを利用できます。

アメリカ国内での収入、アメリカの永住権、アメリカ国籍、これらのものがなかったとしても、アメリカでの不動産購入は可能です。また条件は決して良い物ではありませんが、住宅ローンを組むことも可能です。 アメリカでの不動産購入…これは一般的な日本人からすると、相当スケールの大きいような話しに見えます。実際に購入をした知人や親せきがいるという人も滅多にいないケースでしょう。それでも、ほんの少しの確率ですが日本で生まれ育った日本人でありながら、アメリカに家を買う人は実在しています。 日本に生まれて一般的かつ現実的な生活を送るのであれば…アメリカで家を持つことがない人が多いため、「どうしたらアメリカで家が買えるのか」という仕組みや条件を考える人も少なく、知っている人も少ない案件になります。そのことから「途方もない話し」・「無理な話」と思われがちですが、きちんと調べれば「決して不可能なこと」ではないことが分かるでしょう。 アメリカにおける住宅ローンに関しては、いくつかの種類に分かれてきます。往来は口座を持っている銀行でローンを組むことが一般的で主流な方法だったのですが、ネットが普及している最近ではオンラインで多数の銀行やローン会社に一括見積もできるようになっています。 【主な米国住宅ローンの種類】 ・コンベンショナルローン（政府機関の債務保証がないタイプ） ・FHAローン（連邦住宅局の債務保証ありのタイプ） ・VAローン（米国退役軍人省の債務保証ありのタイプ） ・バルーンモーゲージ（割賦償還で金利が低いタイプ） ・リバースモーゲージ（62歳以上のシニア向けタイプ） 基本的に外国人である場合は政府機関の債務保証がある住宅ローンを組むことはできません。しかし、民間投資家などの資金を使うような特殊なローンを利用して、住宅ローンを組むことができる方法があります。住宅ローンとして多数の商品があるため、自分が利用できそうな住宅ローンが見るかる確率も高くなるでしょう。商品ごとに利用できる条件が異なってきますが、面白いほどに多様な条件があるので探してみる価値はあります。時期やタイミングによっても条件内容が変わることもあるため、定期的にチェックすることもおススメします。 【例としてこんな外国人向け住宅ローン商品条件があります】 ・頭金が25パーセント以上 ・12か月分のローン支払い分相当の預金 ・ローン額は＄75,000以上、＄750,000未満 ・戸建て、コンドミニアム、タウンハウス、4ユニットまでの不動産限定 ・30年の固定金利（アメリカの相場は％） ・アメリカ国内でのクレジット利用ヒストリーは不要 ・ソーシャルセキュリティ番号も不要

アメリカでの不動産投資は、投資家としてはくがつきますよね。 国内外の資産分散は、リスクヘッジの手段としては持ってこいです。 また、マイフォームや別荘としてアメリカに住宅をもっていてもカッコイイですよね。 さて、問い合わせを以下の項目でまとめてみましたので、参考にしてください。 【外国籍で住宅ローンを借りることは可能か】 アメリカ国内で収入がなくても、日本で収入があれば住宅ローンを借りることが可能です。 なぜなら、住宅ローンを貸し付けた銀行としては、利息分と貸付金が返済されれれば問題ないからです。 そのため、住宅ローンを借りるには外国籍というところはそこまで関係なく、どのような職についていて、金融資産をいくら持っているのかという部分を重点的にチェックされます。 【金利や頭金は】 以下の条件で、金利や頭金が大きく変動することになります。 ・どの程度お金をもって]いるのか？ ・どのような職業についているのか？ ・どの金融機関を選んだのか？ ・住宅ローンの種類などれを選んだのか？ 特に、金融機関や住宅ローンの種類は金利や頭金に大きく影響をおよぼします。 以下で、日本人が借りることができるローンの種類をまとめましたので、参考にしてくださいね。 ・コンベンショナルローン アメリカで最も一般的な住宅ローンで、住宅購入者のほとんどがこのローンを使います。 特徴として、金利は少し高くなりがちです。なぜなら、政府が債務保証をしていない住宅ローンになるからです。そのため、住宅ローンの返済が滞った場合は、銀行がその返済を負担しなければなりません。だからこそ、金利が高くなってしまうんですね。 また、頭金は一般的には20％と言われていますが、金融機関や住宅ローンの商品によって2%のような低価格なモノもあるので、金融機関、もしくは仲介業者を通して問い合わせをしてみるのがいいかもしれませんね。 ちなみにですが、アメリカで住宅ローンを使い住宅を購入する場合は、70％近くのアメリカ人が仲介業者を通すようです。その仲介人は、現地でMortgage Brokerなんて呼ばれ方をしているそうですよ。 そして、コンベンショナルローンには3つの種類があり、コンフォーミングローン、ノンコンフォーミングローン、ポートフォリオローンに分かれています。詳しい説明は省きますが、どのローンが適しているのか、一度金融機関で住宅ローンの仮承認をしてみるのがいいかもしれませんね。 ・FHAローン もし頭金を準備できない場合はこちらのローンがオススメになります。 このローンは政府の債務保証がついているので、頭金3％前後で住宅を購入することができます。 ただし、頭金が少ないので、金融機関の用意する保険に加入しなければなりません。 これはFHAローンに限ったことではなく、上のコンベンショナルローンでも頭金が少ない場合は、保険に入る必要があります。 その保険の中身は、住宅購入者が住宅ローンの返済が滞った場合に、銀行がその滞った分を負担しないためにかけるモノになります。 保険料としては、年間に住宅ローンの1％ほどで、金額で言うと2千万円住宅ローンで借りた場合、20万円ほどの支払いが目安になります。 金融機関や住宅ローンは組み合わせがたくさんあるので、金融機関や仲介業者に問い合わせをして、仮承認いわゆる見積りをしてもらうのが、住宅購入費用を把握する上でもっとも近道になります。いい住宅が買えるといいですね。

結論から申し上げます。外国籍の方のための住宅ローンが存在します。アメリカは移民の国ですので、多くの銀行で、外国人用の住宅ローン（Foreign National Loan Program）の貸し出しがなされています。一般的に、現在の貸し出しの多くは中国人向けになっていますが、ヨーロッパ系、中南米系、中国以外のアジア系の人たちの利用も多いようです。 次に、必要な頭金のパーセンテージについてお話します。必要な頭金は貸し出しローン額の上限によっていくつかに分かれています。$1,000,000 ($1.0ミリオン、約1億1, 000万円　2019年2月現在 ) のローン額を上限とした場合、40％以上、 の頭金が必要となり、$2,000,000 ($2.0ミリオン、約2億2,000万円 )までの場合は45％以上、$2,500,000 ($2.5ミリオン、約2億7,500万円 )までの場合は50%以上となっています。少しわかりにくいかもしれませんが、逆算方法を用い以下のような説明ができます。例えば、＄1.0ミリオンのローン額の場合、購入金額に占めるローンの割合は60％ (頭金40％) ですから、$1,000,000 ÷ 0.6 = $1,666,666 までの不動産のご購入が可能となり、必要な頭金は＄666,666 (約40％) となります。 次に、ローンの審査に必要な書類等についてお話します。このローン・プログラムは外国人向けのものですから、アメリカでの所得証明のみならず、外国での所得証明も必要ありません (外国での所得を確認することが不可能です)。その代わり、外国人であることの証明が必要になっています。具体的にはアメリカの入国審査を受けた外国発行の本人のパスポート、I-94、有効なVISAなどです。また、不動産購入時に、必要な頭金と購入に必要な経費の全額が、アメリカ国内の銀行口座に入金していることが条件となります。 このように、アメリカではリーマン・ショック以降も、サブプライム・ローンに似た、所得証明を必要としない住宅ローンが存在し、一般に貸し出されているということは、やはりアメリカが移民で成り立っている国であることの証しの1つなのかもしれません。