賃貸物件の借主が1年以内に引っ越してしまうがどうしたらいい？

賃貸物件の借主が1年以内に引っ越すといった事象は、特定の部屋であれば心理的瑕疵の可能性もあるものの、ほとんどの場合は設備の不備や騒音といった内部の環境にあると考えられます。現在のところ住人が残っているのかどうかは不明であるものの、仮に今も残っている住人がいる場合はアンケートなので不満点を把握するというのも1つの方法です。 1年以内に借主が引っ越してしまう原因は、外部的な要因とは考えられません。内見などの段階である程度外部と内部を見た上でその物件に入居することをほとんどの人が決めているためです。つまり、住んでからの環境の悪さが目立つために多くの住人が退去するといったことが考えられます。例えば、住環境に必要なエアコンや給湯など設備が古くなりすぎている場合、多くの人々はその部屋に長く住もうとはしないでしょう。住環境の不備は体だけでなく、精神にも大きな負荷をかけることが考えられます。 また、下の階のみが空室率が高いといった場合は、上階の住人の足音が下階に大きく響くといったパターンも考えられます。実際にそういったケースは多く、訴訟やトラブルとなることも少なくありません。加えて言えば、都市部であればそういった物件に住み続けるメリットはほぼなく、違う物件に移動した方がいいとほとんどの人はなるでしょう。 そして、物件の家賃に対して他に住みやすい場所や設備としてすぐれている住居があった場合、ほとんどの人はそちらを選ぶことになります。理由としては、家賃が河原田のであれば少しでも快適に過ごしやすい場所を音の人が求めるためです。築年数などはどうにもできないものの、資金的にジリ貧となる前にリフォームなどを行い、部屋や建物の大規模な改修を行うといった方法も客足を戻すための有効な手段と言えます。 加えて言えば、今の環境の何が問題なのか、貸主が把握する必要があり、問題が改善されなければ空室は埋まることはないでしょう。仮に今も住んでいる主任に問題がないのであれば、一室のみの空室なのか空室が多数ありすぎるのかによって対処する問題は異なってきます。しかし、1年以内に引っ越しをほぼすべての住人が行うとなった場合、家賃の設定や設備を一度見直し問題を把握することをお勧めします。 設備及び内装など、賃貸物件だとしても見直さなければならない部分は非常に沢山あります。時には大規模なリフォームが必要となることも少なくありません。しかし、仮に一室のみが空室率が高いといった場合は、周りの住人に問題がある可能性もあるため、そういった観点からも問題を把握し見ましょう。

賃貸物件の大家さんとして、借主がすぐに出て行ってしまうのは死活問題ですよね。出ていった後の、リフォーム・清掃代、さらに新しく借主を探すための費用、不動産屋への広告費や仲介手数料、さらに借り入れをしている場合は、返済が待ったなしで、借り手がいないと赤字になりかねない、という状態かと思います。 借主が1年以内で出て行ってしまう場合は、かならず「退去理由」を聞きましょう。 どういう点が不満だったのか、家賃？設備？交通の便？近隣の騒音？色々な理由があると思います。そういったところを一つずつ解決していくことが、改善の一番の近道になります。 家賃相場は、近隣の状況によって大きく変化するので、常に分析が必要になります。離れたところに大きなショッピングセンターが出来た、近くにパチンコ屋が出来て騒がしくなった、マンションが出来て日当たりが悪くなったなど、自分のコントロールできない部分が多々ありますので、近隣の家賃相場との比較をしてどのくらいの家賃で運営するのが良いかを常に考えましょう。 では次に、入居者に長く居続けてもらうためにどうすればよいかについてご説明します。 まず1年未満で出て行ってしまう人に関しては、家賃1か月分違約金として払ってもらう契約にしましょう。これば前提条件です。 その上で長く入居してもらうためには2点あります。 ①ある程度家賃を下げて、収入が低い人に住んでもらう。 これは、収入が低くて次の引っ越し費用を中々貯められない人をターゲットにして家賃を設定することです。収入がある程度ある人ですと、すぐに引っ越しをできる環境にありますので、短い期間で出て行ってしまう傾向にあります。 ②犬や猫をOKにする。 ペット可の物件というのは、あまり多くないため供給に対して需要が多い傾向にあります。そのため、一度入居を決めてしまうと中々出ていけないという方が多いです。そこで、犬や猫を飼うのに適した設備を導入することをおすすめします。 たとえば、コンセントの配置を床付近ではなくある程度の高さに設定したり（コードを噛んで感電させないため）ドア部分にケージを設置するなどです。動物を飼いやすい環境を整えることで、入居者が「こんな物件他にはない」と思ってくれ長期入居してくれるようになります。 まずは差別化を図ることが重要になってくると思います。 ご参考になさってください。

1年以内というのは短すぎますね。それだけ退去が相次ぐというのは何らかの特別な要因があると思います。 まずはその要因が何なのかを突きとめることが先決だと思います。 ちなみに私の友達の中には、たった１週間でアパートを退去した者がいます。敷金や礼金を支払い、引越し代を使ってようやく新居に落ち着いたのにも関わらずです。どうして友人が短期間で引っ越したのかというと、隣にややこしいおじいさんが住んでいたからだそうです。 小さな物音がしただけで、夜中だろうがお構いなしにドアを激しく叩き怒鳴り込んでくる。そんなおじいさんの嫌がらせともいえる行為が連日つづき、友人はノイローゼになって退去を決めたと話していました。ちなみにそのおじいさんは違う階にもあちこち怒鳴り込んでいたようで同時期に３人が退去していったそうです。 まずはそのようなトラブルメーカーが住人のなかにいないか調査してみるのがよいと思います。一番手っ取り早いのは、前の住人に不動産会社などを通して退去理由を聞いてみることです。思わぬことが原因だったりするのかもしれませんよ。上記のような隣人トラブル以外に要因としてありえそうなものを以下書き出してみます。 ・楽器を演奏している人がいてうるさい ・ペットの鳴き声がうるさい ・道路の音がうるさい ・相場より家賃が高い ・壁が薄くて隣人に気を使う ・窓を開けると臭いがする ・駐車場がなく不便 ・通行人が多く落ち着かない ・天井が低く圧迫感がある ・子供を育てにくい環境にある ・買い物が不便 ・構造上、部屋を狭く感じる ・転勤族がたまたま多く入居 ・収納スペースが狭くて不便 ・キッチンが狭く料理しにくい あと、チェックしてみていただきたいのは、該当の物件がもともと退去しやすい条件になっていないかということです。もし空き家対策として敷金礼金をゼロにしている物件のような場合、少々の不満が退去につながっているのかもしれません。そのような場合、入居条件を再検討することが必要だと思います。

大家さんにとっては死活問題なので早くどうにかしたいところですよね。 現状を確認すると、とりあえずは入居される方はいるということがわかります。 ということは、入居しようという気持ちにはなったが長く住みたいとは思えなかった、ということになります。 そこからわかるのは、家賃の金額設定や間取り、設備、立地条件、周辺環境などには問題がないということです。 引っ越しするにも費用や手間がかかりますから、最初から短期間で引っ越そうと思っている入居者はほとんどいないからです。 ではどこに問題があるのかと考えると、「実際に住んでみたらデメリットが発覚→引っ越し」となっているのですから、同じようにすれば退去者の気持ちが理解できるのではないでしょうか。 早朝から深夜まで、その物件で過ごすことで問題点が浮き彫りになるはずです。 例えば、隣人トラブルが発生している、夜間の騒音が気になる、携帯やWi－Fiなどの電波状況が悪いといったことが考えられます。 実際に入居していた人に聞くのも良いですが、問題点のすべてを話してくれるとも限りません。 言い難いこともあるでしょうから、禍根を残さないためにも、この機会に徹底的に調査してはいかがでしょうか。 入居者に気になることはないかアンケートしてみるのもおすすめです。 問題点を浮き彫りにすると同時によりよくするための改善点がわかれば、それらを一度に対応できるかもしれません。 以上、少しでもお役に立てば嬉しいです。

有効な対策は、退去理由を調べていくことです。ここでは、貸主側に起因する借主の退去について一つずつ検証していこうと思います。最初に考えられるのは、家賃設定です。明らかに設定が高ければ、内見者数は多くても成約には至らないことが多く、当然空き室率は上昇します。質問の文意だけではわかりませんが、借主の退去後、ある一定の期間をおいて次の借主が決まっているようですから、家賃設定が高いとは思えません。一応、インターネットや賃貸情報誌で近隣の家賃相場を、入居時にかかる諸費用も含めて調べてみてはいかがですか。 次に考えられるのは、住環境についてです。物件の向きや窓から見える景色、ご近所の騒音や夜間の人通りなど、外的要因によるものの変更はできませんが、部屋の内装や備え付けの設備などについては、改良の余地があるのではないでしょうか。知り合いの不動産屋さんに、近隣の顧客動向や物件の設備についての情報を聞いてみるのも一つの手だと思います。 あと考えられるのは、物件の管理上の問題です。何か問題があっても対処に時間がかかる、委託業者の対応が悪い、管理人が細かいところまで干渉するなど、いちいち挙げればきりがないのですが、実際に住んでいる借主の人たちにアンケートをして意見を聞き、その内容について一つづつ検証していくのがよいと思います。 さて、最後は近隣の賃貸物件の動向です。ご近所で、物件を借りている人たち、あるいは借りたい人たちの所得、職業、年齢層など、なるべく細かいジャンル分けをして、多くの人に物件を紹介できるよう、顧客層に合ったパンフレットを数種類作るような意気込みで集客してみるのはどうでしょう。事業計画上の空き室率が、収入を圧迫する最大の要因になるのですから。 事業計画の話が出ましたので、これについて付け加えます。人が入らないので、家賃の値引きをしている、という大家さんの話をよく聞きますが、これは最終手段だと思います。一度家賃を下げてしまうと、次になかなか上げれなくなりますし、その結果、長期にわたって、収入が減少してしまいます。年率どの程度の利回りで事業が運営されているかどうかで、事業資産としての価値が決まります。そしてこれが、売却時の価格にも跳ね返ってくるわけです。家賃を下げてしまうよりも、入居時の１か月分をフリー・レントにすると仮定すると、２年契約の場合、約4.17％の収入が減ったことになりますが、２年以内に契約解除の場合には条件違約として、この１か月目の家賃も徴収するという条件にすれば、最低２年は住むという動機にはなりますし、初めから２年以上の長期契約に問題のない人たちが集まるのではないでしょうか。長い目で見た場合、これは有効な手立てだと思います。