サラリーマンのアパート経営目的で不動産投資用に銀行からいくら借りられる？

サラリーマンは投資用不動産のための借入れをいくらまでできるのでしょうか。本回答では、融資のポイントとなる「属性」に焦点をあてて、30代会社員の融資限度額についてご紹介します。 ①不動産投資の融資に必要な3つの項目 投資用不動産のローンは、おもに家賃収入から返済することになります。そのため購入対象となる不動産の収益性がとても重要になります。しかし収益性のある物件であれば誰でも融資を受けられるかというと、そうではありません。 物件の収益性に加えて必要なのは、購入希望者の「与信」です。与信とは「借入れをきちんと返済できるかどうかの信用を与えること」です。つまり個人の信用力が、融資限度額に影響するわけです。 ②不動産投資の融資で個人の与信が必要な理由 融資の際に購入物件の収益性が十分確保できると考えられる場合に、個人の与信が必要になるのはなぜでしょうか。家賃収入がある程度見込めて、その収入でローン返済ができれば一見問題ないようにも見えます。しかし、投資用不動産を購入したあとに、例えば本業の収入が少なくなったとしたらどうでしょう。購入者は家賃収入を投資用不動産のローン返済にあてず生活費に回してしまうかもしれません。そうなれば銀行は融資を回収できなくなります。そこで購入者の個人的な収支をチェックして、生活費に問題ないかどうかを確認する必要があります。その判断基準となるのが、購入者の属性となります。 ③平均的な30代サラリーマンの例 国税庁が発表している最新データによると、2015年7月に更改した30代男性サラリーマンの平均年収は約450万円となっています。仮に年収が400万円であるとして、どの程度の融資限度額があるのかを考えてみます。 融資額は年収の7倍～10倍程度は受けられることが多いため、年収が450万円あれば融資限度額は5,000万円近くまで、変動金利で2%前後、返済期間20年～35年のローンを組むことが可能と考えられます。 ④属性が上がる条件とは 融資限度額は属性が上がることで増えていきます。例えば勤続年数が長くなるごとに限度額は増え、勤続20年ともなれば1割ほど増える銀行もあります。ただし年齢は50歳前後がピークとなり、それ以上歳を取ると逆に融資は難しくなっていきます。 会社の規模も属性に影響します。例えば黒字が続いている企業は融資限度額が高くなりますし、上場企業となればさらに増えます。 個人の借金ですが、住宅ローンを借りていること自体はマイナスとなりませんが、ローンの返済滞納があれば審査に響きますし、カードローンなどの借り入れがあると融資限度額は下がります。 以上です。少しでも参考になれば幸いです。

こんにちは。 会社員のアパート経営で、銀行などの金融機関からどのくらいの融資を受けられるかですね。 アパート経営の利回りが、銀行から融資されたお金の利息を上回れば大きな利益になるわけですから、なるべく多く融資してもらいたいところです。 昨今は30代の会社員の方でも、投資用として複数の不動産で資産運用しているケースもめずらしくなくなりました。 一般に、住宅ローンよりもアパートローンは審査が厳しく、金利もやや高めの設定になっています。 アパートローンの融資額を決める要素は2つあります。借りる人の与信と、物件の収益性です。いずれも、融資したお金がきちんと戻ってくるかどうかをはかる目安になります。 与信に関する融資条件は一般的に非公表ですが、プラス評価される職業の例としては、「医師」「士業」「公務員」があります。会社員では、「上場企業」→「非上場大手」→「非上場の中小企業」→「自営業」の順になっているところが多いようです。また、勤続年数が長いほど、転職回数が少ないほどプラスに評価されます。 これは、収入の金額のほかに、収入の安定性に重きをおいて評価していると考えられます。 一例として、年収約450万円の30代サラリーマンを考えてみましょう。 融資額として、年収の7倍～10倍を受けられることが多いため、3000万円から5000万円ほどの融資を受けられる可能性があります。金利は固定ないし変動で2%から3%、年数は20年から35年ほどになるでしょう。 なお、業績好調の大企業の管理職であるなど、条件がよければ、年収の15倍～20倍ほどの融資を受けられることもあるようです。 また、金融機関によって、アパートローンへの対応は大きく異なります。大手銀行では審査が厳しい代わりに金利がやや低め、地方銀行ではやや審査が緩くなり、ノンバンクではさらに緩いが金利が高め、という傾向があります。 不動産投資は大きなお金が動くことになります。 物件の収益性、ご自身の年収の変化、自分や家族の人生イベントなど、総合的に考慮し、綿密にシミュレーションしておく必要があります。その際、楽観的な見通しで甘い見積もりをされることがないよう、くれぐれもご注意ください。 正直に申し上げれば、年収が400万～500万円のサラリーマンが不動産経営をするのは、あまりにリスクが大きいです。何か不測の事態が起こった際、リスクを吸収できず、破綻する例は枚挙に暇がありません。基本的には数千万円の余裕資金があるケースにのみ手を出すようにしたほうが安全です。誘引したり煽ったりするような記事や広告などに踊らされないよう、くれぐれも気をつけてください。 ご参考にしていただけましたら幸いです。

アパート経営(投資)の融資額が決まる条件として、「投資者(物件所有者になる人)」「投資対象物件」の2つがあります。 一般の住宅ローンと異なり、投資対象である物件も融資額決定のポイントになるのが特徴ですね。 それぞれ融資額が上がる条件をあげると ◆投資者について 1.年収が多ければ多いほど 2.資産保有額が多ければ多いほど 3.他の借り入れが少なければ少ないほど ◆投資対象物件について 1.投資対象アパートの価値(収益見込み)が高ければ高いほど 2.投資対象アパートが新しければ新しいほど といったところですね。 「投資者」に関する条件は、住宅ローンなど一般的なローンを借りる時とあまり変わりませんので、なじみがあるかと思います。 一点ポイントをあげるならば、「3.他の借り入れが少なければ少ないほど」ですね。 もし住居としての住宅ローン支払いがあるようでしたら、そこは融資額から差し引かれますのでご注意ください。 前述のとおり、投資対象物件も融資金額決定の際の審査事項となります。 銀行からしても、価値を生まない物件に融資しても返済されないリスクがありますので、物件の価値が高い（＝十分な収益が見込める）ことは重要です。 また、「2.投資対象アパートが新しければ新しいほど」は、価値とは別の視点で意味があります。 原則的に、投資用の融資の期間は物件の耐用年数の範囲となるからです。 例えば木造アパートの場合、耐用年数が22年ですので、ローン期間の上限は新築でも22年が目安となります。 中古アパートの場合、築年数が耐用年数から引かれて計算されます。 例えば築10年のアパートでしたら、22-10＝12年がローンを決める最長期間の目安となるわけですね。 ある金額の融資を受けるにしても、融資期間が短くなると当然1年あたりの返済額が高くなりますので、返済能力がより高くなければなりません。 築年数が長い物件ほど短い期間で返済が必要となります。中古でもなるべく新しい物件のほうが融資的には有利でしょう。 以上のように、アパート経営では投資者自身の経済状況と物件の状態を両方評価されます。 金融機関は原則的に基準に則った融資しかしてくれないものです。 融資額をより多くしようとしたら、投資者と物件の条件をより良くするしかないでしょう。 ご参考にしていただければと思います。